Dicas para Compra de Imóvel Rural
Realidade que ainda é comum no Brasil é a de produtores rurais sem nenhum imóvel rural, que exploram suas atividades a partir de contratos de arrendamento e parceria. Contudo, o sonho de adquirir um imóvel rural – seja o primeiro, ou não – pode ser tornar uma dor de cabeça e acabar por ficar anos sob a espera de uma decisão por parte do Judiciário.
Diante de tal quadro, é de suma importância que se tome alguns cuidados no intuito de que a compra do bem possa ocorrer de maneira tranquila e não acarrete prejuízos ao produtor rural.
Portanto, o procedimento de compra deve ser levado como uma investigação no intuito de que o entusiasmo na aquisição – por parte do comprador – não deixe passar desapercebido qualquer detalhe que retire a segurança da aquisição e gere transtornos que possam, inclusive, impedir a exploração econômica da terra.
O primeiro cuidado que deve ser tomado pelo comprador é a obtenção da matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis do bem que está negociando, a partir de tal documento é possível identificar se há algum ônus relacionado a terra, como hipotecas, penhoras judiciais e indisponibilidade do imóvel por dívidas do vendedor.
Importante mencionar que a Matrícula atualizada pode ser obtida por qualquer pessoa por se tratar de documento público. Nessa senda, se faz imprescindível sua análise para que não ocorra eventual fraude à execução, tornando a compra do bem ineficaz perante o credor.
O segundo cuidado essencial a ser tomada é a busca da Certidão Negativa do Imóvel Rural que pode ser retirada junto ao site da Receita Federal. Imprescindível mencionar que Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel refere-se exclusivamente à situação do bem perante a Receita Federal, não sendo prova de inexistência de pendências oriundas de débitos encaminhados à União para inscrição em dívida ativa.
Importante, ainda, verificar se o bem que está sendo comprado preenche todos os requisitos legais da legislação ambiental, como a Reserva Legal, caso contrário o comprador terá que arcar com tal regularização. Para se certificar da regularidade deve o comprador exigir do vendedor certidão negativa do IBAMA e certidão negativa fornecida pelo Ministério Público da Comarca comprovando a inexistência de qualquer Termo de Ajuste de Condutas (TAC) por infrações ambientais.
Por fim, e não menos importante, deve o comprador exigir os seguintes documentos no nome do vendedor e de seu cônjuge:
- Certidão de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas da Comarca da situação do Imóvel e da do Vendedor do Imóvel;
- Os comprovantes de pagamento dos ITR’s dos últimos 5 (cinco) anos;
- A exigência de registro na Matrícula do imóvel do CAR e do Georreferenciamento;
- Certidão negativa do cartório distribuidor de protesto de títulos;
Tratando-se de um negócio que, geralmente, tem um grande valor econômico envolvido, todo cuidado é pouco, portanto é essencial que se tome todas as cautelas possíveis para evitar transtornos que causem prejuízos expressivos trazidos, muitas vezes, pelo entusiasmo durante a compra do primeiro imóvel rural.
Luís Martins – Sócio e Advogado no escritório Martins Romanni Advogados Associados.
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Do Arrendamento Rural
O Arrendamento Rural é um meio de acesso à terra por aqueles que não a possuem, ou que necessitam de uma maior extensão para o desenvolvimento da atividade. Apesar de ser comumente conhecido como o “aluguel rural” possui muitas diferenças do aluguel do imóvel urbano, que devem ser expressamente destacadas para evitar surpresas desagradáveis no futuro.
O Contrato de Arrendamento Rural se diferencia expressamente do de Parceria Rural pelo fator risco, enquanto no primeiro ocorre a cessão da terra mediante retribuição certa, no segundo as partes exploram a gleba em conjunto, assumindo os riscos da atividade, com a partilha tanto do lucro quanto de eventual prejuízo.
Um ponto que deve ser destacado na diferenciação entre o aluguel de imóvel urbano e o Arrendamento Rural é a existência de cláusulas obrigatórias previstas legalmente, que, ainda que não previstas no contrato avençado, fazem parte do acordo e devem ser respeitadas, sendo irrenunciáveis por ambas as partes.
Uma das cláusulas obrigatórias que deve ser sempre lembrada aos contratantes é aquela prevista no art. 13 II do Decreto-Lei nº 59.566/1966 que estipula que nos contratos de exploração de lavoura temporária (como soja e milho) e pecuária de pequeno e médio porte (como suínos) o prazo mínimo do contrato de Arrendamento será de 3 (três) anos.
No caso de arrendamento para exploração de atividades de exploração de lavoura permanente (como o café) ou de pecuária de grande porte (como os bovinos) o prazo mínimo do contrato será de 5 (cinco) anos. Nos casos de exploração florestal extrativista (como a borracha) o prazo mínimo do contrato será de 7 (sete) anos.
Ou seja, ainda que os contratantes tenham uma avença por prazo inferior, por se tratar de cláusula obrigatória, são obrigados a respeitar as especificações legais, não podendo contratar por prazo inferior aos dispostos.
Ocorre que, no dia-a-dia, o que se vê muitas das vezes é o arrendamento feito, tão somente, pelo prazo do ciclo biológico da cultura – de períodos inferiores a um ano, inclusive – o que pode se tornar um problema na judicialização do caso em questão com o respectivo requerimento do cumprimento do prazo mínimo legalmente previsto.
Nesse ínterim, importante se faz estar atento às diretrizes legais para evitar eventual retenção da terra e, consequentemente, vultuosos prejuízos financeiros.
Luís Martins – Sócio e Advogado no escritório Martins Romanni Advogados Associados.
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Contrato de Safra
O contrato de Safra é um dos contratos mais usuais nas relações de trabalho do Agronegócio. Primeiro, é importante compreender o que é a “Safra”, definida pela legislação como a variação estacional da atividade agrária “entendidas as tarefas normalmente executadas no período compreendido entre o preparo do solo para o cultivo e a colheita.”.
Sendo assim, o primeiro ponto para compreensão do Contrato de Safra, é que estamos falando de um contrato por prazo determinado: Justamente a duração da “safra”.
E no que essa informação influencia? Acontece que quando a pessoa é contratada por um determinado período pré-fixado, no momento da contratação ela sabe dessa condição específica, assim como a qual período se refere.
Quando tanto empregador como empregado sabem que o contrato é por um prazo certo – determinado – que é o da Safra nesse caso, o empregado se programa para estar disponível por esse período, e conta com a segurança do salário até o fim desse período, assim como o empregador conta com a mão de obra desse funcionário nesse mesmo período.
É por isso que se o empregado “safrista” for demitido antes do final da safra, ele tem direito a uma indenização, correspondente a 50% do valor que ele teria direito a receber de remuneração até o final estimado da safra.
E quando o funcionário pede demissão antes do final da safra?
Nesse caso, o empregador também tem direito de descontar desse funcionário os mesmos 50% referentes ao valor que ele pagaria como remuneração para o empregado até o final da safra.
Esse é um ponto muito importante e delicado, que precisa ficar bem claro tanto para empregador como para trabalhador no momento da contratação, porque eu já vi muito funcionário pedir demissão no começo da safra, e isso resultar em um acerto rescisório com praticamente nada para o funcionário receber.
O que acontece nessa situação se o funcionário não foi informado sobre como funciona no contrato de safra?
“Não importa, a lei é clara, está lá no art. 479 e 480 da CLT”…
Tudo bem! Eu sei que a Lei ampara, eu sei que o desconto pode ser feito, mas isso acaba resultando em uma rescisão em que o funcionário sai extremamente contrariado e achando injusto o seu acerto, muitas vezes se recusando até mesmo a assinar o TRCT.
Já fiz muita defesa trabalhista em processo em que o funcionário entra pedindo justamente todas as verbas rescisórias, por não concordar com a cobrança da multa rescisória.
Qual o resultado? Adianta ser ganho de causa para o empregador e cobrança de honorários sucumbenciais do trabalhador que entrou na justiça? Para mim não.
Porque esse ganho de causa, antes de ser ganho, antes de ser honorário advocatício que eu recebi pela defesa realizada, é noite mal dormida do produtor e do trabalhador. É só falta de informação correta.
Poderia ter sido só mais uma reunião de integração com explicação do Contrato de Trabalho e Regulamento Interno para os funcionários…
Por isso a gestão trabalhista no Agronegócio é tão importante! Para garantirmos as noites de sono desse produtor, e desse trabalhador, que no fim, como eu sempre falo, só querem o que é “seu direito”, ninguém quer mais do que isso, o que falta é a informação, é uma assessoria jurídica especializada.
Lorrane Romanni – Sócia e Advogada no escritório Martins Romanni Advogados Associados – OAB: 183.921/MG
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5 coisas para saber sobre contratos de safra: Evite ações trabalhistas
Muitos dos nossos clientes nos procuram com dúvidas sobre contratos. Hoje separamos 5 dicas essenciais para contratos de safra, confira abaixo e previna-se contra ações trabalhistas.
1. Entenda as características e direitos de um funcionário safrista
O safrista é o trabalhador rural que se dispõe a prestar serviços através de um contrato montado de acordo com o período de safra.
Um funcionário safrista, assim como os outros, têm seus direitos de trabalhador normais garantidos por lei, como décimo terceiro, descanso semanal, férias, FGTS e INSS.
2. Duração dos contratos de safra
É neste tópico que muitos se confundem. Geralmente, o contrato obedece as variações estacionais das atividades agrícolas – “safra” -, não sendo obrigatória uma data de início e fim, visto que, na maioria das vezes não se sabe a data exata em que ocorrerá a colheita ou plantio, afinal, depende-se de diversos fatores imprevisíveis, como o climático.
3. Resolvi demitir o empregado safrista antes do fim da safra, o que faço?
Neste caso o trabalhador se encaixa nas regras do artigo 479 da CLT, portanto, se rescindir o contrato antes do fim da safra, terá que realizar o pagamento da indenização correspondente a metade da remuneração que seria paga até o término acordado inicialmente, além da multa de 40% sobre o valor depositado no FGTS, saldo de salário restante, 13º salário proporcional, férias proporcionais acrescidas de 1/3 (um terço), Salário família (se tiver direito), mais a contribuição social de 10%.
4. Jornada de trabalho do safrista
O tempo de trabalho de um funcionário enquadrado neste formato é o mesmo aplicado aos demais: 44 horas semanais.
5. O Contrato de Safra terminou, e agora?
O contrato de Safra tem suas particularidades, que o difere de um contrato determinado comum e do contrato por prazo indeterminado.
Assim que o tempo de serviço termina, o empregador deve pagar ao contratado 1/12 do salário mensal multiplicado pelo número de meses trabalhados, de forma indenizatória, além dos demais direitos usuais (Férias, ⅓ constitucional, 13º proporcional, etc..) sendo que não há o pagamento de aviso prévio, justamente por se tratar de uma espécie de contrato determinado.
E aí, já está mais por dentro dos contratos por safra? Se ficou com alguma dúvida manda uma mensagem para gente e ficaremos felizes em responder. Caso prefira também estamos disponíveis no WhatsApp (34) 9 9636-0912.
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Recolher o INSS pela Folha ou FunRural? Qual é o melhor?
Sabemos que o meio rural possui algumas diferenças do urbano em relação às leis trabalhistas. Separamos uma dúvida muito comum entre os produtores: Recolher o INSS pela Folha ou FunRural? Qual é o melhor? Vamos esclarecer:
Posso escolher o tipo de contribuição mais econômica?
Sim. A partir de 2018, com a aprovação da Lei 13.606, o empregador rural pode escolher a forma que preferir para realizar a contribuição do INSS de seus funcionários.
Mas atenção, a forma de recolhimento deve ser optada pelo produtor até Janeiro de cada ano e não é possível alterá-la até o ano seguinte.
Qual é a melhor forma de recolhimento para minha propriedade? Folha ou FunRural?
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Recolhimento na Folha de Pagamentos
Para contribuir através da folha de pagamento, a alíquota é de 20% sob o valor declarado de pagamento para cada funcionário + impostos. Esse formato geralmente é melhor para quem não tem muitos funcionários, mas é recomendado fazer o cálculo com base no histórico de contribuições.
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Funrural
Caso opte por contribuir pelo valor da produção, através do Funrural, o produtor como pessoa física deve pagar 1,2% sobre a receita bruta da produção e 1,7% para pessoa jurídica. Para produções que requerem muita mão de obra, essa é geralmente a melhor opção.
Ainda sobre o Funrural, escrevemos um artigo sobre a dívida que foi gerada devido ao passivo dos anos não pagos e o posicionamento do Governo sobre o assunto.
Recomendamos sempre consultar especialistas para saber qual é a melhor opção para ter menos tributação e diminuir seus gastos com impostos.
Se estiver com qualquer dúvida sobre o assunto, entre em contato conosco (34) 9 9636-0912.
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Preciso retomar minhas terras arrendadas, posso ter problemas?
Gostamos de lembrar sempre sobre como a rotina e os negócios no campo estão sujeitos a mudanças inesperadas, e não é diferente nos casos de arrendamento. Se preciso retomar minhas terras arrendadas, posso ter problemas?
Existem dois fatores essenciais para encerrar arrendamentos sem problemas. Vamos explicar melhor e de forma simples:
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Notificação
O Arrendador que deseja retomar a propriedade deve notificar o Arrendatário com antecedência mínima de 6 (seis) meses antes do término do contrato.
Muitas vezes é feito apenas um acordo verbal, o que dificulta muito saber qual será realmente a data de encerramento e consequentemente quanto tempo deve ser avisado antes. Por isso, lembre sempre de fazer um bom contrato para ambas as partes.
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Motivo
A notificação prévia de retomada da propriedade deve ser motivada, ou seja, deve haver uma razão para acabar com o contrato antes do término. As duas razões são:
- Para uso próprio do Arrendador
- Para uso de descendente do Arrendador
Preciso retomar minhas terras arrendadas. O que acontece se a notificação não for motivada?
Caso o Arrendador não tenha motivado sua notificação, ela poderá ser considerada inválida e o contrato de arrendamento renovado nos mesmos termos que foram combinados anteriormente.
Está ou já teve problemas com arrendamentos? Tire suas dúvidas sobre seu caso com nossos especialistas através do WhatsApp (34) 9 99636-0912.
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Trabalhador rural tem direito a hora reduzida e adicional noturno?
Muito se discute sobre a hora reduzida no trabalho rural. Isso porque existe um “conhecimento geral” de que o trabalhador rural tem direito a hora reduzida assim como o urbano, mas que não é verdade. Entenda melhor:
Trabalhador rural tem direito a hora reduzida?
A hora noturna do trabalhador rural é de sessenta minutos, portanto não se aplica o cálculo da hora reduzida como acontece no trabalho urbano. Isso porque se aplicam os preceitos da lei 5.889/73, que não garante o benefício a hora noturna reduzida ao trabalhador rural.
E o adicional noturno para funcionários do campo?
O adicional noturno sim é um direito do trabalhador rural e deve ser de 25% maior do que o valor pago habitualmente. Para o trabalhador urbano, o valor o acréscimo é de apenas 20%, por isso o funcionário rural não têm direito a hora reduzida, já que possui um benefício maior.
Nossa equipe de especialistas em Direito Agrário atua em Patos de Minas – MG e região, disponibiliza-se para esclarecer qualquer tipo de dúvida em relação ao tema. Para entrar em contato, você pode enviar facilmente uma mensagem no WhatsApp para (34) 9 0636-0912.
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Quais as vantagens do banco de horas para produtores rurais?
No campo, ainda se conhece pouco sobre como funciona e quais as vantagens do banco de horas para produtores rurais. Como esse método pode reduzir custos e aumentar a produtividade dos funcionários do campo?
Quando falamos em trabalho rural, temos que levar em consideração muitos fatores externos que influenciam no trabalho e não são de nosso controle. Entenda melhor:
Quais as vantagens do banco de horas para produtores rurais?
- Mudanças climáticas
Existem muitas formas de contornar os prejuízos e gastos nos casos de mudanças climáticas não previstas, que afetam a maior parte dos produtores rurais, e o banco de horas é uma delas.
Com o auxílio de especialistas em compliance trabalhista rural, o produtor rural tem a possibilidade de compensar as horas extras trabalhadas por seus funcionários.
Em caso trabalho extraordinário, o produtor pode, posteriormente, realizar a compensação das horas extras quando, por exemplo, as chuvas constantes impossibilitarem o trabalho, com a concessão respectiva folga aos funcionários, isentando-se assim do pagamento do adicional referente às horas extras.
- Hora extra
Não é incomum o dia de trabalho no campo ser interrompido por algum motivo inevitável. Com todos os funcionários parados, o produtor não tem alternativas a não ser aguardar e depois ter que pagar hora extra para que o serviço seja terminado.
Com o banco de horas é possibilitada uma gestão eficaz e econômica da jornada de trabalho, sendo que a compensação, através da dilatação e supressão de jornada, evita o pagamento de adicionais, com ganho de produção, e funcionários descansados.
Como instalar o banco de horas no meio rural?
Para implementar esse tipo de mudança, seja numa grande fazenda ou numa pequena produção, o mais recomendado é que seja realizado através de especialistas em compliance trabalhista rural.
Assim, o produtor rural fica seguro durante a implementação do processo e protegido de quaisquer tipos de irregularidades que possam gerar processos trabalhistas no meio rural.
E você, já pensou em implementar essa solução na sua propriedade? Se tiver alguma dúvida, nossa equipe está à disposição para esclarecer através do número (34) 9 9636-0912, no WhatsApp. Você também pode clicar no link a seguir: https://bit.ly/2VXwJY8
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Entenda as diferenças e como evitar problemas com contratos de trabalho rurais
Contratação de funcionários safristas
Direitos dos trabalhadores rurais
Trabalhador rural tem direito a férias?
Você sabe como funcionam as férias dos trabalhadores rurais? Nesse post vamos explicar direitinho como os empregadores devem cumprir este benefício com seus funcionários.
O trabalhador rural têm as férias garantidas pelo mesmo artigo, 129 da CLT, para funcionários urbanos, que determina que todo empregado tem direito a férias anuais e remuneradas. As regras também se aplicam ao trabalhador, portanto deve ter no mínimo um ano completo de carteira assinada.
Quais os períodos de férias para o trabalhador rural?
Contratos de trabalho rurais podem ser feitos com certas individualidades, inclusive em relação às férias, para que o empregador não fique sem funcionários durante momentos importantes de produção, como o plantio ou a colheita.
É importante lembrar que a época da concessão das férias será sempre a que melhor atenda aos interesses do empregador, nos termos do art. 136 da CLT.
Qual o salário durante as férias?
A remuneração durante as férias do trabalhador rural, assim como do empregado urbano, devem ser acrescidas de um terço a mais do que o salário normal, o chamado “terço constitucional”, nos termos do art. 7º, inciso XVI da Constituição.
Como alertamos, cada contrato trabalhista é único. Por isso recomendamos sempre que os contratos de trabalho sejam realizados por um advogado especializado na área de Direito do Agronegócio. Se tiver quaisquer dúvidas ou quiser consultar um advogado sobre o assunto, envie uma mensagem em nosso WhatsApp (34) 9 9636-0912.
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