Realidade que ainda é comum no Brasil é a de produtores rurais sem nenhum imóvel rural, que exploram suas atividades a partir de contratos de arrendamento e parceria. Contudo, o sonho de adquirir um imóvel rural – seja o primeiro, ou não – pode ser tornar uma dor de cabeça e acabar por ficar anos sob a espera de uma decisão por parte do Judiciário.
Diante de tal quadro, é de suma importância que se tome alguns cuidados no intuito de que a compra do bem possa ocorrer de maneira tranquila e não acarrete prejuízos ao produtor rural.
Portanto, o procedimento de compra deve ser levado como uma investigação no intuito de que o entusiasmo na aquisição – por parte do comprador – não deixe passar desapercebido qualquer detalhe que retire a segurança da aquisição e gere transtornos que possam, inclusive, impedir a exploração econômica da terra.
O primeiro cuidado que deve ser tomado pelo comprador é a obtenção da matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis do bem que está negociando, a partir de tal documento é possível identificar se há algum ônus relacionado a terra, como hipotecas, penhoras judiciais e indisponibilidade do imóvel por dívidas do vendedor.
Importante mencionar que a Matrícula atualizada pode ser obtida por qualquer pessoa por se tratar de documento público. Nessa senda, se faz imprescindível sua análise para que não ocorra eventual fraude à execução, tornando a compra do bem ineficaz perante o credor.
O segundo cuidado essencial a ser tomada é a busca da Certidão Negativa do Imóvel Rural que pode ser retirada junto ao site da Receita Federal. Imprescindível mencionar que Certidão Negativa de Débitos (CND) do imóvel refere-se exclusivamente à situação do bem perante a Receita Federal, não sendo prova de inexistência de pendências oriundas de débitos encaminhados à União para inscrição em dívida ativa.
Importante, ainda, verificar se o bem que está sendo comprado preenche todos os requisitos legais da legislação ambiental, como a Reserva Legal, caso contrário o comprador terá que arcar com tal regularização. Para se certificar da regularidade deve o comprador exigir do vendedor certidão negativa do IBAMA e certidão negativa fornecida pelo Ministério Público da Comarca comprovando a inexistência de qualquer Termo de Ajuste de Condutas (TAC) por infrações ambientais.
Por fim, e não menos importante, deve o comprador exigir os seguintes documentos no nome do vendedor e de seu cônjuge:
- Certidão de distribuição de ações cíveis, fiscais e trabalhistas da Comarca da situação do Imóvel e da do Vendedor do Imóvel;
- Os comprovantes de pagamento dos ITR’s dos últimos 5 (cinco) anos;
- A exigência de registro na Matrícula do imóvel do CAR e do Georreferenciamento;
- Certidão negativa do cartório distribuidor de protesto de títulos;
Tratando-se de um negócio que, geralmente, tem um grande valor econômico envolvido, todo cuidado é pouco, portanto é essencial que se tome todas as cautelas possíveis para evitar transtornos que causem prejuízos expressivos trazidos, muitas vezes, pelo entusiasmo durante a compra do primeiro imóvel rural.
Luís Martins – Sócio e Advogado no escritório Martins Romanni Advogados Associados.